É POSSÍVEL A COBRANÇA DE ALUGUEL PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL, NOS CASOS DE RESCISÃO DO CONTRATO DE  PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

O presente escrito tem o objetivo de, sem abusar do juridiquês, explanar acerca da possibilidade do promitente vendedor cobrar aluguel pelo tempo em que o imóvel objeto de contrato de compra e venda foi ocupado pelo promitente comprador. Dessa maneira, por termos objetivo explicativo e não científico, não será abrangido todo conteúdo inerente ao assunto.

Os contratos foram pactuados para serem cumpridos, e, dessa forma, serem extintos naturalmente. Contudo, podem surgir ao longo da existência da relação jurídica contratual situações indesejadas que ensejem nas partes, em conjunto, ou sozinhas, o desejo de findar os efeitos jurídicos da relação contratual. No Direito brasileiro há diferentes fatos jurídicos que possuem o efeito deseficacizante, isto é, utilizando-nos das lições do nosso patrono Marcos Bernardes de Mello (2014, p.83), a possibilidade de retirar o negócio jurídico (contrato é espécie de negócio jurídico) do mundo jurídico, e via de regra, afastar os efeitos jurídicos produzidos.

Em algumas situações é possível a retirada total dos efeitos jurídicos produzidos pelo negócio jurídico, que são desmanchados e devem ser considerados como se nunca tivessem existido. A perda da eficácia é total, e repõe as partes ao estado anterior, como se elas jamais tivessem celebrado algum negócio jurídico. Todavia, mais uma vez utilizando os ensinamentos de Marcos Bernardes de Mello (2014,p.83), há efeitos jurídicos que por sua essência não podem ser desconsiderados, visto que é impossível restaurar-se o estado anterior. Dessa forma, a retirada dos efeitos impõe que haja reparação mediante indenização.

Nessa postagem o objeto de análise é a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, no qual o promitente comprador passou a residir no imóvel antes da extinção do contrato. Antes um adendo, utilizaremos a expressão rescisão por ser esse o termo utilizado pelo Superior Tribunal de Justiça, contudo, seria tecnicamente mais apropriado a utilização do termo resolução stricto sensu.

Conforme já analisamos acima, a perda de eficácia do contrato pode ser total ou não. No caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é plenamente possível recolocar partes ao estado anterior, como se elas não houvessem realizado nenhum negócio jurídico, havendo perda de eficácia total. Dessa maneira, o promitente vendedor devolverá as quantias pagas pelo promitente vendedor, bem como indenizá-lo pelas benfeitorias (melhoramentos realizados no imóvel), caso existentes, feitas no imóvel. O promitente comprador, por sua vez, deverá restituir o imóvel e realizar pagamento de aluguéis pelo período que passou ocupando o imóvel.

O pagamento dos aluguéis será devido independentemente de culpa do promitente vendedor, isto é, que o contrato tenha sido rescindido tendo em vista uma conduta (ação ou omissão) indevida realizada por ele. O Superior Tribunal de Justiça sedimentou este entendimento, pois entende que “o ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem nenhuma contraprestação.” (RECURSO ESPECIAL Nº 1.613.613 - RJ (2016/0064287-0) RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA). Segue julgados da Corte Superior nesse sentido:

"DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA (VENDEDOR). DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM RAZÃO DO USO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO, A TÍTULO DE SUCUMBÊNCIA, DE LAUDO CONFECCIONADO EXTRAJUDICIALMENTE PELA PARTE VENCEDORA. DESCABIMENTO. EXEGESE DOS ARTS. 19 E 20 DO CPC. INVERSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVIA MULTA EXCLUSIVAMENTE EM BENEFÍCIO DO FORNECEDOR, PARA A HIPÓTESE DE MORA OU INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. 1. Apesar de a rescisão contratual ter ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização de bem alheio. Daí por que se mostra desimportante indagar quem deu causa à rescisão do contrato, se o suporte jurídico da condenação é a vedação do enriquecimento sem causa. Precedentes. 2. [...]. 5. Recurso especial parcialmente provido". (REsp 955.134/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2012, DJe 29/08/2012 - grifou-se)

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 128 E 460 DO CPC/73. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM RAZÃO DO USO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. [...] 2. Esta eg. Corte Superior firmou entendimento de que o usufruto de imóvel objeto de contrato entre a construtora e o adquirente, mesmo que rescindido por inadimplemento da construtora, enseja a retribuição proporcional pelo tempo de permanência, de forma a não permitir o enriquecimento sem causa do consumidor. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno desprovido". (AgInt no REsp 1.290.443/SC, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 25/04/2018 - grifou-se)

Dessa forma, temos as seguintes conclusões nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, a partir do qual o promitente comprador passou a já residir no imóvel objeto do contrato: (a) o promitente comprador deve devolver o imóvel, bem como realizar pagamento de aluguel pelo tempo em que ocupou o imóvel, independentemente de culpa do promitente vendedor na rescisão contratual; (b) o promitente vendedor, ao seu turno, deverá devolver todas as parcelas pagas pelo promitente vendedor, e, caso haja benfeitorias feitas, indenizá-lo. Esperamos que tenha sido de grande valia essa explanação, e, para finalizar, comunicamos que em caso de qualquer dúvida consulte um advogado de sua confiança.